Технологии жилья
Преимущества первых жильцов: почему тяжело переоценить квартиру в новостройке
Чувствуйте себя как дома. Что важно знать, продавая квартиру в состоянии «заезжай и живи»
Почему ремонт перед продажей может отпугнуть покупателей — ответ на этот и другие важные вопросы дают специалисты риэлтерской компании «Тауэр».
Сегодня в дальневосточной столице можно без труда найти квартиру в любом состоянии: с голыми стенами или хорошим ремонтом, в новостройке или доме с солидной историей. Нашим гидом по хабаровскому рынку недвижимости выступает специалист риэлтерской компании «Тауэр» — Наталья Брюллова. А начнем мы наше исследование с одного из только что построенных домов в Центральном районе.
— Наталья, кто предпочитает покупать квартиры в новостройках, в состоянии после строителей?
Наталья Брюллова, специалист риэлтерской компании «Тауэр»
— В новостройках предпочитают покупать люди, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Те, кто стремится к комфорту. Уже, как говорится, сделать ремонт под себя — то, о чем они мечтали.
Таких предложений на рынке достаточно много. Они выгодно отличаются удобным расположением и развитой инфраструктурой. А кто же продавцы? Многолетний опыт риэлторов компании «Тауэр» говорит о том, что новостройки — весьма популярны в качестве инвестпроектов. Квартиры покупаются на стадии котлована, а продаются, когда дом готовится к сдаче. В таком состоянии жилье еще не приобрело индивидуальность, что в итоге сказывается на адекватности цены.
Наталья Брюллова, специалист риэлтерской компании «Тауэр»
— С квартирами в состоянии после строителей все гораздо проще. Завысить цену сложнее. Потому что не вы один когда-то купили квартиру на этапе строительства. Много людей, кто вложил деньги и пытается на этом заработать. Поэтому говорить, что я хочу вот столько, когда твой сосед по стояку продает гораздо дешевле, это сложно.
Еще одно преимущество новостройки сложно выразить в рублевом эквиваленте, зато легко в процентном. Сто. Такова гарантия безопасности сделки. Покупая квартиру в состоянии «после строителей» вы, при помощи специалистов риэлтерской компании «Тауэр», сможете легко отследить её историю (что довольно затруднительно на вторичном рынке) и убедиться, что кроме продавца иных собственников у этих квадратов нет.
Наталья Брюллова, специалист риэлтерской компании «Тауэр»
— Многие боятся — раньше были случаи, когда квартира перепродавалась разным людям. Сейчас такое исключено, поскольку каждый договор подлежит обязательной регистрации в юстиции. Это абсолютно безопасно.
Подведем итог. В случае с квартирой в новостройке на руку покупателю играет отсутствие ремонта и наличие на рынке аналогичных квартир. Так что цена, главным образом, будет зависеть от местоположения самого дома. В качестве приятного бонуса — стопроцентная безопасность сделки.
К минусам можно отнести разве что тот факт, что потратиться на ремонт все же придется и сразу переехать в купленное жилье не получится.
Быстро справить новоселье можно при покупке квартиры из категории «Заезжай и живи» в новом доме.
Степан Чернов, корреспондент
— Квартиры в новых домах предпочитают те, кто ценит комфорт и безопасность. Как правило, в таком жилье уже сделан хороший ремонт, так что переехать в свою новую квартиру можно сразу после оформления документов.
Факторов, влияющих на стоимость такой квартиры, достаточно много. По мнению специалистов риэлтерской компании «Тауэр», их можно разделить на объективные и субъективные. К первым относится: общее состояние дома — ухоженный двор, чистый подъезд; планировка — с просторными кухнями-гостиными. Немаловажную роль в итоговой стоимости играет этаж, который «отвечает» за красоту вида из окна.
Наталья Брюллова, специалист риэлтерской компании «Тауэр»
— Разница, например, в новостройке второго этажа и от 15 этажа и выше, где открывается панорамный вид из окна, может составлять порядка 400-500 тысяч рублей.
Однако в оценке квартиры самим продавцом немало и субъективного. Не исключена ситуация, что главный плюс такого жилья — ремонт — станет при заключении сделки камнем преткновения.
Наталья Брюллова, специалист риэлтерской компании «Тауэр»
— Это все очень индивидуально. Хозяин, который делал ремонт на свой вкус, считает, что допустим, я три года в этом ремонте пожил, и я хочу за него получить столько же. Самая большая проблема всех продавцов — слова «А мне надо». Мне надо погасить ипотеку, мне надо обеспечить себя жильем, мне надо жилье детям.
При таком подходе на квартиру и вовсе может не найтись покупателей. Однако, по опыту риэлторов компании «Тауэр», прийти к компромиссному решению, которое устроит обе стороны вполне возможно.
Итак, при покупке такой квартиры следует исходить из района, где расположен дом и этажа, на котором находится само жилье. Так же обращаем внимание на качество и актуальность ремонта. В этом случае в графу «экономия» вносим отсутствие трат — как финансовых, так и временных — на ремонт и обустройство. Здесь же — относительно низкие коммунальные платежи, которые обеспечивает местное ТСЖ.
Переплатить за квартиру в новом доме можно из-за её субъективной оценки прежним владельцем. Кроме того, в отдельных случаях ремонт все же не исключен. Избежать этих проблем помогут профессиональные риэлторы.
Однако по данным риэлтерской компании «Тауэр», самой популярной в Хабаровске по-прежнему остается так называемая «вторичка».
Степан Чернов, корреспондент
— Как правило, жилье на вторичном рынке люди предпочитают покупать в двух случаях. Первый — финансовый — недостаток средств, чтобы купить квартиру в новостройке. Второй — желание жить в определенном районе города, где уже в принципе не ведется новое строительство.
Именно на географическом принципе и стараются сыграть некоторые продавцы, мотивируя высокую стоимость квартиры её расположением в историческом или экологически чистом районе. Однако на практике круг желающих приобрести такую недвижимость весьма невелик.
Наталья Брюллова, специалист риэлтерской компании «Тауэр»
— Такие ситуации бывают, но бывают очень редко. Дорого покупают вашу квартиру, только если люди заинтересованы именно в покупке в этом доме или в этом подъезде. То есть покупают для родственников, чтобы жить неподалеку друг от друга.
Главными же факторами, влияющими на стоимость квартиры на вторичном рынке специалисты риэлтерской компании «Тауэр» называют этаж, планировку и необходимость или отсутствие таковой в капитальном ремонте. В частности — состояние коммуникаций, наличие пластиковых окон и надежной входной двери. Незначительную роль так же играет состояние подъезда и двора. А вот с чем риэлторы не рекомендуют перебарщивать перед продажей — так это с косметическим ремонтом.
Наталья Брюллова, специалист риэлтерской компании «Тауэр»
— Элементарная какая-то косметика. Максимум где-то поклеить обои. Это максимум, что стоит делать, чтобы улучшить внешний вид квартиры.
Делать в таком жилье евроремонт, а потом включать затраты в стоимость квартиры не рационально. Так как в этом случае цена может сравниться или даже превысить цену жилья в новостройке. А неизбежные минусы «вторички» такие, как высокая квартплата и непредсказуемое поведение соседей, сведут все усилия по продаже на нет.
Подведем итог. Объективная цена для «вторички» складывается из этажа, планировки и состояния коммуникаций.
Поторговаться можно на внешнем виде двора и подъезда, а так же косметических составляющих самой квартиры. В этом, кстати, покупателю помогут профессиональные риэлторы.
Они же помогут избежать подводных камней, которые скрыты в истории жилья. Таких, например, как собственники, о которых продавец скромно умолчал.
Итак, наше исследование хабаровского рынка жилья показало — практически во всех его сегментах есть объективные и субъективные факторы, влияющие на стоимость. Объективные — просты и понятны каждому. Разобраться в субъективных — зачастую под силу лишь профессиональному риэлтору, помощь которого позволит сэкономить время и деньги.
Оксана Аношина, специалист риэлтерской компании «Тауэр»
— У нас большая база данных покупателей. Мы еженедельно проводим мониторинг спроса. Мы знаем, в каком районе на сегодняшний день объекты спрашиваются больше всего. Какую цену за эти объекты люди предлагают. Поэтому, позвонив к нам, вы можете сориентироваться по цене. Если вы хотите продать быстро — мы вам быстро найдем покупателя.
Не стоит думать, что риэлтор — это человек, который просто подыщет для вас нужный вариант и поможет оформить документы. Это еще и третейский судья в споре покупателя и продавца. И его участие поможет исключить ситуации, когда первый заплатил слишком много, а второй получил слишком мало.
Для лиц старше 18 лет.
Смотрим «Вести. Хабаровск» - smotrim.ru/vestidv. Подписывайтесь на наши страницы в соцсетях: Телеграм-канал «Вести. Хабаровск», группы во ВКонтакте и Одноклассниках.